マンションは戸建住宅と比べて頑丈なイメージがありますが、建物としての寿命やメンテナンスは不可欠です。
大勢の住人が暮らす共同住宅だからこそ、共同で行う修繕や設備の交換など、費用負担の仕組みもやや複雑になりがちです。

本記事では、マンション全体の寿命やメンテナンスの必要性、具体的にかかる費用やその目安をまとめました。

さらに、メンテナンス費用の負担先や、どの部分が共用部分なのか専有部分なのか、注意が必要なポイントも解説します。
今後の暮らしを長期間安心して送るために、ぜひ参考にしてください。

マンションの寿命の目安

マンションは鉄筋コンクリート（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）など、比較的頑丈な構造で建てられることが多いです。
コンクリートの劣化具合や施工精度、メンテナンス状況にもよりますが、適切な修繕を行えば100年以上使えるとする見解もあります。

配管や設備の寿命

建物の骨格（躯体）自体は長寿命化が可能ですが、水道やガス、電気などの配管・設備は消耗品のように一定の年数で交換や補修が必要です。
たとえば、給排水管の寿命はステンレス製や塩ビ管など材質によって差がありますが、おおむね15〜30年といわれます。

電気系統やエレベーターなどの設備も同様に、20〜30年を目安に大規模改修が実施されるケースが多いです。
こうした定期的なメンテナンスが行われないと、マンション全体の寿命を縮める原因となるでしょう。

寿命を迎えたマンションの対応は？

マンションが物理的な寿命を迎えた場合には、大規模な建て替えや改修工事を検討する必要があります。
建て替えには多数の住民の合意（多くの場合、区分所有者の5分の4以上）が必要となるため、合意形成が難しいケースが少なくありません。

一方、適切な大規模修繕を繰り返していれば、躯体をある程度延命できる可能性があります。
また、最新の技術を用いた耐震補強工事や配管の更新などにより、安心して住み続けられる環境を整えることが大切です。
長期修繕計画がしっかりしているかどうかは、マンションの資産価値にも大きく影響します。

マンションのメンテナンス費用の負担先

マンションのメンテナンス費用は、主に共用部分と専有部分で分担が異なります。共有スペースや設備の修繕費用は「管理組合が管理する修繕積立金」から出されるのが一般的です。

一方、各戸の専有部分に関わる修理費用は原則としてその住戸の所有者が負担します。

共用部分

マンションのエントランスや廊下、エレベーター、外壁などは「共用部分」とみなされ、修繕や補修にかかる費用は住民全員が修繕積立金を通じて負担します。

大規模修繕工事で外壁の塗り直しや防水工事を行う際も、共用部分の扱いとなります。
共用部分の範囲は管理規約で定められており、外壁塗装などの工事は原則として管理組合の決定に従って進められます。

専有部分

各戸の内側、つまり壁紙や床、天井、専用の設備などは「専有部分」として個人の所有になります。
そのため、水回りの機器や室内の仕上げ材が劣化した場合には、各自が修繕費用を負担するのが一般的です。
ただし、マンションによっては専有部分の範囲が微妙に異なることがあり、ベランダや窓サッシが専有か共用かなど、管理規約を確認する必要があります。

専用使用部分

バルコニーや専用庭など、個別に使用できる場所ではありますが、法的には共用部分となる「専用使用部分」という区分があります。
ここは基本的には共用部分扱いのため、大掛かりな補修費用は管理組合が負担する場合が多いですが、日常的な清掃やちょっとした設備の交換などは使用者が負担するルールが一般的です。

マンションのメンテナンス費用の目安

メンテナンス費用は、マンションの規模や築年数、修繕計画の内容によって大きく変わります。以下では、共用部分と専有部分に分けて目安を示します。

共用部分

共用部分の費用の目安は以下のとおりです。

• 大規模修繕工事：外壁塗装、防水、屋上防水、共用廊下やエントランスの改修など
• 目安として総戸数×数十万〜数百万の規模になる場合がある
• 例：100戸程度のマンションで、大規模修繕費用が1億円前後になることも
• 日常メンテナンス：エレベーター点検、消防設備点検、共用設備の軽微な修理など – 毎月の管理費や修繕積立金から賄う

専有部分

専有部分の費用の目安は以下のとおりです。

• リフォーム・リノベーション：キッチンや浴室などの改装
  • キッチンの交換：50〜150万円
  • 浴室リフォーム：50〜150万円など
• 設備機器の交換：給湯器、エアコン、トイレなど
  • 給湯器：10〜30万円
  • エアコン：5〜20万円
• 内装材の張り替え：壁紙、フローリングなど
  • 壁紙張り替え：1平米あたり1,000〜1,500円程度
  • フローリング張り替え：1平米あたり5,000〜1万円程度

上記はあくまで目安であり、実際の費用は材料や工事内容で上下するため、複数の業者から見積もりを取ることが望ましいです。

マンションを長持ちさせるために適切なメンテナンスの時期

メンテナンスのタイミングは建物の状態を見ながらですが、一般的にはマンションは築10〜15年ごろを目安に1回目の大規模修繕を行うケースが多いです。
さらに、20〜25年、30〜35年と定期的に修繕計画を立て、劣化箇所を補修することで建物の寿命を延ばします。

共用部分

共用部分のメンテナンス時期の目安は以下のとおりです。

• 外壁・防水：10〜15年周期で再塗装や防水工事を実施
• 給排水管：15〜30年ほどで更新や修繕を検討
• エレベーター：法定検査とメンテナンスを随時行い、20〜25年を目安にリニューアルや交換

専有部分

専有部分のメンテナンス時期の目安は以下のとおりです。

• 水回り設備：10〜20年で交換が必要になることが多い（給湯器・トイレなど）
• 内装リフォーム：壁紙や床材は10年程度で劣化が進むので、張り替えを検討
• サッシ・窓：結露や立て付け不良が目立つ場合、専有使用部分か共用部分か確認し、必要に応じて交換や調整を行う

計画的にメンテナンスを行えば、大規模な修理や余計な費用を抑えつつ、快適な住環境を維持しやすくなります。

なぜマンションにメンテナンスが必要なのか

マンションの構造自体は頑丈でも、放っておくと設備の老朽化や建物の価値低下が進んでしまいます。
メンテナンスを欠かさず行うことが望ましい理由を2点挙げます。

空室対策につながるため

マンションを賃貸として運用しているオーナーにとっては、メンテナンス状況が空室対策に直結します。
共用部分がきれいに保たれているほど入居者の満足度や物件の魅力が高まり、長期的な安定収入につながります。
逆に老朽化が進んだマンションは家賃を下げても入居者が集まりにくくなり、資産価値の低下が避けられません。

建物の寿命を延ばせるため

適切な時期に大規模修繕や設備更新を行えば、建物の寿命を延ばせます。
コンクリート自体が劣化してしまう前に外壁補修や防水工事を施すことで、雨漏りや躯体の腐食を防げるでしょう。
そうした小さな対策が重なり、最終的に建て替えを先延ばしすることも可能となります。

マンションのメンテナンス業者の選び方

メンテナンスを任せる業者を選ぶ際、以下のポイントを押さえておくと安心です。

• 実績や施工事例：似た規模・構造のマンションを手がけた経験があるか
• 見積もりの内訳が明確：工程ごとの費用を細かく提示してもらえるか
• 保証やアフターサービス：施工後の不具合に対応してくれるか
• 資格や許認可：建設業許可や、防水など特定分野の専門資格の有無

管理組合が主体となり、いくつかの業者から相見積もりをとることで、適正価格や施工品質を比較検討しやすくなります。

マンションのメンテナンスは手遅れになる前に検討しよう

マンションのメンテナンス費用は、主に共用部分と専有部分で負担先が異なり、共用部分は修繕積立金から、専有部分は各住戸の所有者が負担するのが一般的です。
大規模修繕や日常的なメンテナンスを計画的に行うことで、マンションの寿命を延ばし、快適な住環境を保つことができます。

築年数が経過するほど設備や配管の交換が必要になり、共用部分の外壁塗装や屋上防水なども費用がかさむ傾向があります。
とはいえ、定期的な点検とメンテナンスにより、老朽化を最小限に抑え、長期間にわたって建物の資産価値を維持することが可能です。

定期的な塗装工事や適切な修繕計画を立てることで、建物の耐久性や安全性を高めながら、美観も保つことができるでしょう。
マンションで長く安心して暮らすために、ぜひ早めのチェックとメンテナンスを検討してみてはいかがでしょうか。

メンテナンスを検討中の方はぜひ「ミヤケン」へご相談ください。
現地調査やお見積もりは無料です。豊富な施工実績、高い技術力であなたの求める外壁塗装を提供可能です。お気軽にご相談ください。

無料相談・お問い合わせを申し込む