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マンションの外壁塗装はいつ行うべき?周期の目安を紹介

マンションの外壁塗装はいつ行うべき?周期の目安を紹介 | 塗装の基礎知識

マンションの外壁塗装は、建物の資産価値を維持し、居住者の安全を守るために欠かせない大規模修繕工事です。 しかし、「いつ実施すべきか」「どのくらいの周期で行うべきか」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。 本記事では、マンションの外壁塗装に関する基礎知識や実施時期の目安、さらには塗料の選び方まで、専門家の立場から分かりやすく解説します。

マンションの外壁塗装を行う周期の目安

マンションの外壁塗装は、建物を長持ちさせるための重要なメンテナンスの一つです。国土交通省が公表した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、外壁塗装を含む大規模修繕工事の推奨周期は12~15年とされています。 実際のデータでは、令和3年度の調査において平均修繕周期が最も多かったのは13年で、全体の約7割がこの期間内で修繕を実施しています。この周期で定期的に外壁塗装を行うことで、建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持できる可能性が高まります。 ただし、建物の立地条件や気候によって劣化の進行度は異なります。例えば、海沿いのマンションは塩害の影響を受けやすく、内陸部より早めの塗り替えが必要になることがあります。また、日当たりの強さや風雨の影響も、外壁の劣化速度に大きく関係します。

マンションの外壁塗装で用いられる塗料の耐久年数

マンションの外壁塗装において、使用する塗料の選択は耐久性と費用対効果の両面で重要です。塗料によって耐用年数や特性が異なるため、建物の状況や予算に応じて最適な選択をすることが求められます。

以下の表は、主要な塗料の種類と耐久年数、特徴をまとめたものです。

塗料の種類 耐用年数 価格帯 特徴
アクリル塗料 5~7年 低価格 ・初期費用が安価

・色鮮やかな仕上がり

・耐久性は比較的低い

ウレタン塗料 7~10年 中価格 ・コストパフォーマンスが良好

・部分補修が容易

・光沢の持続性が高い

シリコン塗料 10~15年 中〜高価格 ・現在の主流塗料

・優れた耐候性

・メンテナンス性が良好

フッ素塗料 15~20年 高価格 ・最高レベルの耐久性

・高い耐候性と防汚性

・長期的なコスト削減が可能

無機塗料 20~25年 最高価格 ・超長期の耐久性

・優れた防汚性

・初期費用は最も高額

近年は、初期費用は高めですが耐久性に優れたシリコン塗料やフッ素塗料の採用が増えています。長期的な維持管理費用を考慮すると、耐久性の高い塗料を選択することで、塗り替え頻度を抑えられ、結果的にコストメリットが得られる場合も多くあります。

マンションの外壁塗装が必要なサイン

マンションの外壁は日々、風雨や紫外線にさらされており、時間の経過とともに劣化が進行します。早期発見・早期対応が修繕費用の抑制につながるため、定期的な点検と適切な判断が重要です。特に経年劣化が進むと、建物の構造体にまで影響が及ぶ可能性があります。 以下に、外壁塗装が必要となる主要な劣化サインを解説します。これらの症状が見られた場合は、専門家による詳細な調査を検討することをお勧めします。

天井にシミができている

室内の天井にシミが出現した場合、外壁からの雨水侵入が疑われます。特に梅雨時期や台風シーズンの後に新たなシミが発見されることが多く、要注意です。 特に上階の床や外壁との接合部分に茶色や黒色のシミが見られる場合は、外壁の防水性が低下している可能性が高く、早急な対応が必要です。シミの色や広がり方によって、劣化の進行度合いを判断することも可能です。 放置すると建物内部の構造材が腐食するリスクが高まります。場合によっては、カビの発生や室内の空気環境の悪化にもつながる可能性があります。

コンクリートがはがれている

コンクリートの剥離(爆裂)は、内部の鉄筋が錆びて膨張することで起こる深刻な劣化現象です。この症状は、建物の構造的な問題に直結する可能性が高いため、特に注意が必要です。 特に雨がかかりやすい箇所や日光が強く当たる場所で発生しやすく、放置すると建物の構造に悪影響を及ぼす可能性があります。また、剥離した部分から更なる雨水侵入を招く悪循環に陥ることも懸念されます。 早期の補修と塗装による保護が必要です。補修を行う際は、単なる表面処理だけでなく、内部の鉄筋の状態まで確認することが重要です。

外壁がひび割れている

外壁のひび割れ(クラック)は、幅0.3mm以上になると雨水が侵入するリスクが高まります。ひび割れの形状や方向によって、その原因や深刻度を判断することができます。 特に大きなひび割れや網目状のクラックが見られる場合は、建物全体の劣化が進行している証拠です。また、地震や建物の不同沈下による構造的な問題が隠れている可能性もあります。 シーリング材での補修と合わせて、外壁全体の塗装を検討する必要があります。補修の際は、ひび割れの原因を特定し、適切な工法を選択することが重要です。 また、定期的な点検を行い、新たなひび割れの発生や既存のひび割れの進行状況を監視することも欠かせません。

マンションの外壁塗装の流れ

外壁塗装工事は、建物の規模によって作業期間が異なりますが、一般的に50戸未満のマンションで2~3か月、50戸以上の場合は3~6か月程度を要します。工事が長期に及ぶため、天候や気温の変化にも十分な配慮が必要です。 綿密な工程管理のもと、以下の手順で作業を進めていきます。各工程での丁寧な施工が、仕上がりの品質を大きく左右します。

足場の仮設

作業の安全性を確保し、均一な仕上がりを実現するために建物全体に足場を設置します。マンションの規模にもよりますが、この工程だけでも数日を要します。 この際、塗料が飛散するのを防ぐため、メッシュシートなどの養生材で周囲を覆います。足場の設置は近隣への配慮も必要となるため、事前の挨拶や説明が重要です。

下地の補修・養生

高圧洗浄で外壁の汚れや古い塗膜を除去し、ひび割れやコンクリートの欠損部分を補修します。この段階での入念な下地処理が、塗装の仕上がりと耐久性を大きく左右します。 窓や扉など塗装しない部分には養生テープやビニールシートで保護を施します。特にサッシ周りは雨水が侵入しやすい箇所のため、シーリング材の打ち替えなども含めて丁寧に処理します。

塗装作業

下塗り、中塗り、上塗りの3段階で塗装を行い、各工程の間に十分な乾燥時間を確保します。下塗りは塗料の密着性を高め、中塗りは塗膜の強度を確保し、上塗りで美観と耐候性を向上させます。 天候や気温によって乾燥時間が変動するため、適切な施工環境を見極めながら作業を進めます。湿度が高い場合や気温が低い時期は、十分な乾燥時間を設ける必要があります。

足場の撤去

全ての塗装作業が完了し、塗膜が十分に乾燥したことを確認後、足場を解体します。この段階で塗装面の状態を詳細にチェックできるため、最終確認として重要な工程です。 最終確認で塗り残しや塗りむらがないか入念にチェックし、必要に応じて補修を行います。また、養生の撤去後、窓や手すりなどの清掃も丁寧に実施します。

マンションの外壁塗装で起こりうる問題

外壁塗装工事は、建物の美観や保護のために必要不可欠な作業ですが、工事期間中は様々な問題が発生する可能性があります。工事を円滑に進めるためには、事前に想定される問題について理解し、適切な対策を講じることが重要です。

騒音

足場の設置や高圧洗浄機の使用により、かなりの騒音が発生します。特に下地処理の際のケレン作業では、電動工具による金属音が響くことがあります。 工事は通常、午前8時から午後5時までの時間帯で行われ、近隣への配慮から休日工事は避けられることが多いです。 事前に工事スケジュールを周知し、騒音が出る時間帯を明確にすることで、居住者や近隣住民の理解を得ることが大切です。

ホコリ

高圧洗浄や下地処理の際に、大量の粉塵が発生します。メッシュシートである程度は防げますが、完全な防止は困難です。 工事期間中は窓の開閉に注意が必要で、洗濯物は外に干せない場合があります。室内の換気も制限されるため、エアコンや空気清浄機の活用を検討します。

異臭

塗料からは独特の臭気が発生し、特に無風時には臭いがこもりやすくなります。シリコン系やウレタン系の塗料は、塗布時に強い刺激臭を放つことがあります。 塗装直後は換気が制限されるため、事前に室内の必要な換気設備を確認しておくことが推奨されます。また、臭いの強い作業は風の弱い時間帯を避けて行うなどの配慮も必要です。

マンション外壁塗装を成功させるために

マンションの外壁塗装は、建物の資産価値維持と居住者の安全を守るための重要な大規模修繕工事です。一般的な修繕周期は12~15年とされており、早期発見・早期対応が修繕費用の抑制につながります。 外壁の劣化サインとして、天井のシミ、コンクリートの剥離、ひび割れなどに注意が必要です。工事の実施にあたっては、建物の状況に応じた適切な塗料の選択と、騒音やホコリなどへの対策が重要となります。 当社ミヤケンでは、16,500棟以上の施工実績を持ち、豊富な経験と高い技術力で外壁塗装工事を提供しています。特に低臭型塗料の使用や丁寧な養生作業など、居住者への配慮を重視した施工が特徴です。定期的な点検と適切なメンテナンスで、マンションの長寿命化を実現しましょう。

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